受信贷政策紧缩的影响，省内部分房地产开发商在融资渠道方面出现了新的动向。除了转向信托融资外，以“团购房”、“内部认购”等名义的民间融资方式正在成为一种业内见怪不怪的现象。据不完全统计，目前长春市各楼盘特别是新建楼盘中，“团购房”所占比例几乎超过了40%。

　　1记者踏查

　　比便宜 低于市价2000元/m2

　　缺点是 要先交钱还不能贷款

　　对流动资金并不多的购房者而言，能找到购买“团购房”的机会实属难得。5月份，李峰（化名）所在的单位为照顾近年来新进职工，决定和某开发公司合作，分给职工一批“团购房”。

　　为此，李峰兴奋了好几天，“买这种房子就一点不好，需要先交一部分钱，如果开工建设了，两个月内需要一次性补齐所有购房款项，不能从银行贷款。这房子虽然还未建设，但要开发的地点我们都去看过了，地段好，户型也全，该地段周边的商品住宅目前的普遍售价在6500元～7000元/平方米，而集资住宅的售价仅为4500元/平方米，我觉得划算。”李峰算了一笔账，如果买110平方米的房子，开发商一年半以后交房，再等半年房产证下来后，那时的房价估计会整体突破7000元/平方米甚至更高。“如果我再转手卖掉，估计至少能赚27.5万元。”

　　当福利 一个房号卖了两万元

　　如反悔 开发商承诺加价回购

　　就在李峰想要报名购买时，限购令一波紧过一波地袭来。

　　“我家已有两套住宅，是被限购的那部分人。思来想去，我决定两万元钱卖了我的房号，当做单位发福利了。”李峰如是说。他很快就找到买家了。

　　“开发商与我们单位是合作关系，现在地已经拍下来了，只等着交尾款了。开发商已经承诺，如果一年半以后开盘，购买者反悔，开发商将以每平方米加价500元的价格即5000元/平方米回购房屋。”李峰如是说。

　　政策紧 银行贷款需要几个月

　　想办法 “团购”融资没利息

　　说起“团购房”，业内有各种声音。

　　“‘团购房’之所有重现江湖，最主要的原因就是从去年10月份以来，央行信贷政策步步趋紧，不断提高的银行存款准备金率已经让不少银行提前放空了前三个季度的信贷额度，平均两个月一次的加息举动更在不断提高开发商的贷款利率，增加其成本支出。而对于国家采取一系列政策打压的房地产市场，银行则是谨慎涉足。因此部分房地产开发商面临建设资金流动性紧张的问题。”长春房地产业协会的相关人士表示。

　　对此，长春市某房地产开发公司副总经理王先生认为，“从银行借钱非常费劲，几百万甚至几千万的贷款额度，仅审批也会花费几个月的时间成本，而对于本地开发商而言，几个月的时间就有可能会错过建设工期，到了冬季项目就要被迫搁置，要想在有限的建设时间内尽快解决融资难的问题，只能将目光转向空间广阔的民间融资，而民间融资成本最低、时间最快的当属‘团购房’、‘内部认购’。通过这两种名义均可以达到短期内融资的目的，并且没有利息支出。”

　　团购房行为虽然被长春市相关部门严格禁止，但据不完全统计，目前长春市各楼盘特别是新开楼盘中，“团购房”所占比例几乎超过了40%。

　　2揭秘“团购房”

　　低于市价部分相当于银行借贷利息

　　为何开发商要把没有盖好的房子以低于现行商品住宅的价格卖给购房者？“团购房”所选定的人群为何没有中小企业？

　　“原因有两点，首先，团购房只有低于市场售价，才有购买群体。并且，开发商在选择团购房购买群体时也将向部分与政府相关联的职能部门及大型企事业单位倾斜，因为开发商在项目开发过程中，也希望选择信誉良好的群体进行合作，在保证融资规模稳定的前提下，也保证资金在被利用期间不会因其他因素而中断使用，中小企业员工收入较低，影响资金的稳定利用。其次，一般的开发商不会将所有楼盘都拿出来以‘团购房’的形式进行销售，只是部分拿出来先行以期房的形式进行销售，以在短期内获得企业的流动资金，所以‘团购房’每平方米便宜2000元~3000元，仅相当于开发商从银行借贷所产生的利息即融资成本，开发商并不吃亏。”昨日，省内某开发公司的项目总监如是说。

　　另一楼盘的运营总监告诉记者，“尤其是那种几万平方米的大盘，拿出几百套房子搞团购房或是内部认购很正常，这主要是为了后续的开发项目铺垫资金，何况谁都知道房地产存在暴利，即使‘团购房’的价格不高，开发商也绝不亏本。”

　　此“团购房”非计划经济的“集资房”

　　说起“团购房”，很多人都曾经在上世纪七八十年代享受过这样的待遇，而目前市场上的“团购房”与那个时代的“集资房”完全不同。

　　记者在百度中也查询到了关于“集资房”的定义，是指“改变住房建设由国家和单位统包的制度，实行政府、单位、个人三方面共同承担，通过筹集资金，建造的房屋。职工个人可按房价全额或部分出资、信贷、建材供应、税费等方面给予部分减免。集资所建住房的权属，按出资比例确定。个人按房价全额出资的，拥有全部产权，个人部分出资的，拥有部分产权。”

　　而现在的“团购房”定义与那时的“集资房”已截然不同。“现在的‘团购房’已经‘变味’了，说白了，是开发商以低价换取快速融资的一种渠道。主要区别在于，原来的‘集资房’一般由国有单位出面组织并提供自有的国有划拨土地用作建房用地，国家予以减免部分税费；现在的‘团购房’绝大多数还得由开发商参与土地的招拍挂，参与土地出让竞争才能拿到土地。另外，原来的‘集资房’由参加集资的职工部分或全额出资建设，房屋建成后归职工所有，不对外出售，产权也可以归单位和职工共有，在持续一段时间后过渡才能变成职工个人所有；而现在的‘团购房’谁出的钱，房产证上就会留下谁的名字，基本上没有过渡的时间。”

　　团购房的融资路径好像“空手套白狼”

　　购买团购房的风险不言而喻。最容易暴露的问题就是如果买方交了钱，开发商携款潜逃，那么追索的过程将很困难。对此，省内某房地产开发部的知情人士向记者描绘了“团购房”融资路径。

　　“几年前，房地产开发贷款并不难，因为那时基本属于低息时代，存款准备金率也很低，流动性泛滥，但现在部分开发商只能通过‘团购房’展开融资。其中一种情况比较类似于原来的‘空手套白狼’，即先卖‘图纸’，只把楼盘地点、户型、面积告诉给集资方然后开始收取定金；把这部分钱加上开发商自有资金通过土地市场把土地拍到。

　　此后再通过团购房购买群体补齐尾款，凑得大笔‘三通一平’或开发资金，此后进入建设期间，当房屋建成过半即可开盘，筹得余后开发资金。”他告诉记者。

　　另外，他表示，还有一种情况，那就是开发商已经于前期用自有资金获得了土地开发权，而通过集资的方式进行融资主要用于楼盘项目的开发建设上。

　　■团购房流程

　　确定地点、户型、面积 收取团购房定金 开发商通过土地市场拍下土地 收齐团购房尾款 “三通一平”改造或进行开发建设 房屋开盘 房屋销售 楼盘后期建设

　　3风险警示

　　如未得到土地使用权 “集资”风险非常高

　　对于这种新型的融资方式，某房地产开发公司的项目总监表示，购买“团购房”、“内部认购”房或“团购房”，只有在一种情况下基本能够实现双赢。

　　“那就是开发商已经拍下土地使用权，这种情况风险非常小，买方通过垫付开发资金并等待一年左右的时间，获得优先购买权且价格低廉；而卖方也会在取得自己想要的建设资金后如约进行土地开发项目，顺利完成楼盘的建设周期。这种情况可谓双赢。”该人士表述。

　　他认为，“但如果是在土地还没有拍到的情况下就开始采用这种方法‘集资’，有很大的风险，这种风险来自于公开面向社会的土地拍卖市场，在土地拍卖过程中，由于土地出价方的不确定造成了拍卖结果的不确定，增加了‘团购房’购房者的风险。”

　　4律师说案

　　“团购房”计划落空事件

　　是不是每次出现的“团购房”都能带给买卖双方互利互惠呢？长春房地产市场是否出现过“团购房”落空事件？

　　对此，《中国律师杂志社》特约评论员、吉林吉翔律师事务所刘海波律师翻阅了以往的案例，从法律的角度给出了自己的观点。

　　2010年，省内某品牌开发商在未取得房地产开发项目用地的情况下，便以集资某项目楼盘的名义组织低价销售，并向意向客户收取了房屋首付款，然而该地产公司最后在土地市场上拿地未果，导致了团购房计划落空，一石激起千层浪，也给很多购房者带来了启示。

　　刘海波表示，本身这种“买图纸”的销售期房的行为是被禁止的，属于违规行为。根据《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》（建房[2010]53号）第1.1条规定，“未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得进行预售，不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用，不得参加任何展销活动。”违反上述规定的，将根据《城市房地产开发经营管理条例》有关规定，县级以上房地产开发主管部门有权责令停止违法行为，没收违法所得，可以并处已收取的预付款1％以下的罚款。”

　　提示:即使拍得土地也有风险

　　对此，刘海波表示，对购房者来说，购买期房存在着巨大的法律风险。以上述案例举例，即便该地产公司侥幸拿地成功，因意向客户没有与开发商之间签订《商品房买卖合同》，不能当时依法实现对房屋的预告登记，也极有可能会因为房价上涨，开发商临时变卦等情形产生法律纠纷。

　　建议:由单位统一签订团购协议

　　对此，刘海波在翻阅大量与之有关的案例后表示，高房价下，购房者对低价团购房、内部认购房和团购房非常热衷，虽然要承担很大的购房风险，但是并不能从根本上杜绝这种市场行为的发生，因此他建议，对于单位来说，企事业单位等部门最好不要参与购买没有拍得土地的项目楼盘。对于普通的单位购房者而言，如单位有低价团购房、内部认购房和团购房，最好申请所在单位选择有实力的房地产开发商统一签订团购协议，这样购房风险就从购房者转嫁给了所在单位，减少了自身损失发生的可能性。同时，建议在团购协议中通过“将付款进度与项目进展挂钩”的方式来进一步降低风险，防患于未然。

　　5新闻延伸

　　“团购房”对整体楼市价格撼动有限

　　中国房产信息集团长春分公司研展咨询部首席分析师赵新宇表示，受信贷紧缩政策影响，购房成本加大，而对于开发商而言，企业贷款难度更大。

　　为了在开发期间内完成工期，资金链紧张的中小开发商，尤其是本地部分开发商和新进本地的部分开发商或会采取团购房、内部认购房和团购房等手段筹钱，虽然这种市场行为，由于双方获利基本处于“民不举，官不究”的状态。

　　总体而言，毕竟是少数开发商的行为，对某个区域或者整体楼市价格的撼动有限，某个楼盘一段时间内的低价行为，不会持续很久，团购房、内部认购房和团购房的存在不会成为一种趋势，更不会在整个项目建设推进中拉低长春市的房价。